“速凍”、“冰封”，“零成交”成為了上半年北京商辦市場的常態。自3月份實施限制性政策以來，北京商辦市場生態環境完全被改變。
值得關注的是，在住宅市場天花板逐漸來臨的背景下，單純依靠住宅銷售的房企利潤率越來越低，“增收不增利”的困局難破。但若提升商辦物業的運營能力，則將會提升房企的現金流收入，同時改善利潤指標。
鑒于此，標桿房企均在謀變。據《證券日報》獲悉，以保利地產為例，其重新鋪排在一、二線城市布局的商業地產業態格局，試圖以提供“服務”為核心，鎖定為企業提供多元化需求為途徑，實現突圍。
商辦貨值逾300億元
今年3月份，北京市住建委出臺的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，提出在建在售商辦類項目不得賣個人，并要求開發企業新報建商辦類項目小分割單元不得低于500平方米。
這一調控政策幾乎讓北京的商辦項目整體遇冷。正如保利地產北京公司商辦項目負責人 王竹軒所示，“現在客戶圈層發生了很大變化，原來可能投資客比較多，現在的主流客群則是企業”，這是這一市場發生巨變的根本所在。
顯然，在當前的商辦市場環境下，拿地-建房-散售模式已經“玩不動”，資產運營時代已經來臨。“無論是企業購買還是個人購買，（商辦物業）都是一個資產。” 王竹軒表示，保利地產想做長線市場，未來3年-5年間，保利商辦項目將為整個保利集團構筑“資產長城”，深耕商辦領域，建立專業級的資管中心。
據王竹軒透露，目前，保利商辦產品呈現“4+2”的產品布局，即保利大都匯、保利佲悅大都匯、歡樂大都匯、保利未來城4個項目對外銷售；保利國際廣場、保利薊門一號2個項目自持租賃，但無論是租還是售，保利商辦物業都以多樣的服務體系，滿足不同企業的多元化需求。“秉承自持物業運營管理經驗，相比周邊平均租金高出約20%。”
此外，王竹軒進一步稱，從北京保利商辦物業的規模和產品類型來看，總體量約110萬平方米，商辦類自持面積接近50萬平方米，商辦類銷售型物業貨值約300億元，這樣的量級在北京市場并不多見。
多家房企聯盟突圍
事實上，從整個房地產市場來看，住宅市場正進入相對平衡的發展時期，住宅持有量已達到很高水平。
據中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云透露，今年上半年，房地產銷售額約達5萬億元，銷售面積增加13.5%，商務辦公樓面積增加35.8%。顯然，商務寫字樓市場銷售面積增速遠高于住宅市場增速。實際上，隨著房地產市場成熟度的提升，細分出來的商務辦公、甚至長租公寓有長期發展的前景。
在蔡云看來，在未來的房地產市場，服務將是很大一塊蛋糕。
蔡云進一步稱，想要分食這塊蛋糕，企業需要平衡資金，加快資產證券化。在此期間，要強化整個項目開發和運營周期的承擔債務能力、以提升運營服務能力來穩定收益和現金流，從開發商轉化成運營商，才能補充上市房企的利潤收益。
值得一提的是，向運營服務商轉型，是標桿房企目前都有的共識。鑒于此，北京保利、中國金茂、綠地、首創、華潤、遠洋、旭輝等知名房企，成立了北京商辦聯盟，試圖在商辦市場新時期，盡快謀變，建立租售服務多元化體系實現突圍。
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